Acheter un appartement en Israël : Guide pratique

L’achat d’un appartement est souvent la plus grande transaction financière de notre vie. En Israël, où les prix immobiliers sont en constante augmentation, il est essentiel de mener cette transaction de manière responsable et méticuleuse. Une erreur peut avoir des conséquences désastreuses, tant sur le plan financier que sur le plan juridique. C’est pourquoi il est primordial de s’entourer d’un avocat spécialisé dans l’achat immobilier en Israël.

Dans cet article, nous vous guiderons à travers les différentes étapes de l’achat d’un appartement en Israël, en mettant l’accent sur l’importance de choisir un avocat compétent et expérimenté pour vous accompagner tout au long de la transaction.

Étape 1 : Identifier le vendeur et le bien immobilier

Lorsque vous repérez une annonce pour un appartement qui vous intéresse, il est crucial de vérifier si le vendeur est réellement le propriétaire du bien. Demandez des preuves écrites de propriété et posez des questions détaillées sur l’appartement en vente. Ne vous contentez pas de la présence d’une clé, cela ne suffit pas à prouver la propriété.

Pour identifier le bien, vous devrez obtenir un extrait du Registre Foncier (Tabu) qui détaille les informations sur les propriétaires. Cet extrait peut être obtenu sur le site web du Ministère de la Justice, en renseignant les détails du bien : bloc, parcelle, sous-parcelle. Si vous ne connaissez pas ces détails, demandez-les au propriétaire. Si vous ne pouvez pas lui poser la question, rendez-vous sur le site web du Centre de Cartographie d’Israël pour obtenir les numéros de bloc et de parcelle. Ensuite, retournez sur le site du Ministère de la Justice pour commander l’extrait du Registre Foncier, ainsi qu’un relevé consolidé du bien qui contient les informations sur le propriétaire.

Il est possible que le bien n’apparaisse pas sur le site web du Ministère de la Justice, auquel cas il est probablement détenu par une compagnie hypothécaire ou l’Autorité Foncière d’Israël, qui ont des registres séparés.

Étape 2 : Choisir un avocat spécialisé

Le choix de votre avocat est crucial dans une transaction immobilière. Il est le garant de vos intérêts, connaît toutes les étapes de la procédure et les exigences légales. Engager un avocat expérimenté vous permet de minimiser les risques financiers liés à cette transaction majeure.

Votre avocat aura également un rôle de négociateur, grâce à son expérience dans ce domaine. Il est donc essentiel de choisir un avocat réputé, professionnel et fiable, qui fera preuve de civilité et de patience dans toutes les étapes de la transaction.

Étape 3 : Vérifier le statut du bien immobilier

Une fois que vous avez obtenu l’extrait du Registre Foncier, il est important de vérifier si le vendeur est bien le propriétaire du bien. Comparez son numéro d’identité à celui qui apparaît sur l’extrait. Assurez-vous également qu’il n’y a pas de saisies ou de dettes sur le bien immobilier, ce qui pourrait compliquer la transaction. Vous pouvez trouver cette information en bas de l’extrait du Registre Foncier, dans la section des dettes ou des avertissements.

Vérifiez également les plans de l’appartement et les pièces jointes, ainsi que l’existence d’un permis de construire. Toutes ces informations peuvent être consultées sur le site web de l’autorité locale.

Étape 4 : Évaluer la valeur du bien immobilier

Il est important de savoir si le prix demandé par le vendeur correspond à la valeur réelle du bien. Pour cela, il est recommandé de faire appel à un évaluateur immobilier professionnel. Son rôle est d’évaluer la valeur de l’appartement et de vérifier s’il y a eu des modifications non autorisées. Ces dernières peuvent affecter l’éligibilité à un prêt hypothécaire et entraîner des responsabilités pénales pour l’acheteur, même s’il n’a pas réalisé ces travaux.

Étape 5 : Obtenir une approbation hypothécaire

La plupart des acheteurs d’appartements contractent un prêt hypothécaire pour financer leur achat. Il est donc important d’obtenir une approbation préalable de la banque. Cette approbation est basée sur les informations financières que vous avez fournies et elle est valable pour une durée limitée. Pour obtenir une approbation hypothécaire avantageuse, il est recommandé de faire appel à un consultant hypothécaire spécialisé.

Étape 6 : Calculer les frais annexes

L’achat d’un bien immobilier implique des frais annexes importants. Il est essentiel de bien les calculer pour éviter les pressions financières. Parmi ces frais, on retrouve les honoraires de courtage, les frais d’avocat, les frais de conseil hypothécaire, les frais d’évaluation immobilière, etc. Ces frais doivent être pris en compte dans votre budget d’achat.

Étape 7 : Calculer la taxe d’achat

Tout acheteur immobilier en Israël est soumis à une taxe d’achat pouvant atteindre 10% de la valeur du bien. Le montant de la taxe est calculé en fonction du prix du bien, selon des tranches fiscales. Certaines situations permettent d’être exempté de la taxe, comme l’achat d’un appartement unique dont la valeur n’excède pas un certain seuil. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en fiscalité immobilière pour obtenir des informations précises sur le montant de la taxe.

Étape 8 : Impôts sur les plus-values et taxes d’amélioration

Outre la taxe d’achat, il existe d’autres impôts et taxes liés à une transaction immobilière en Israël. Le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values, qui est calculé sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de l’appartement. Le montant de cet impôt est de 25% de cette plus-value.

Il existe également une taxe d’amélioration, payée à l’autorité locale, qui correspond à 50% de l’augmentation de la valeur du bien due à des projets de construction approuvés à proximité. Il est important de s’assurer que ces impôts et taxes sont payés pour pouvoir finaliser la transaction.

Étape 9 : Signature du contrat de vente et inscription d’une note d’avertissement

Une fois toutes les vérifications et les négociations terminées, vous pouvez passer à la signature du contrat de vente. Cette étape est cruciale et doit se dérouler dans un cabinet d’avocats. Vous devrez également effectuer le premier paiement, généralement entre 10% et 20% du prix de l’appartement. Après la signature du contrat, une note d’avertissement est enregistrée pour protéger vos droits sur le bien.

Étape 10 : Prise de possession et finalisation de la transaction

Félicitations ! Une fois le contrat signé, vous pouvez prendre possession de votre nouvel appartement. N’oubliez pas d’effectuer les démarches administratives nécessaires, comme le changement de nom auprès des autorités locales, des compagnies d’électricité, d’eau et de gaz, ainsi qu’auprès du comité des locataires. Assurez-vous également de disposer de tous les documents nécessaires à l’enregistrement du bien à votre nom.

En conclusion, l’achat d’un appartement en Israël est un processus complexe qui nécessite une grande attention aux détails et une responsabilité accrue. Il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé dans l’achat immobilier en Israël pour vous accompagner à chaque étape de la transaction et vous aider à calculer les différentes taxes et frais annexes. Si vous souhaitez bénéficier d’un soutien professionnel et complet tout au long de la transaction, n’hésitez pas à prendre contact avec notre cabinet.